Ипотечная страховка по-новому. Что выиграют заемщики?

В конце июля ЦБ опубликовал у себя на сайте новую концепцию регулирования ипотечного страхования. Главное новшество: заключать договор ипотечного страхования теперь будет не заемщик, а банк-кредитор. От своего имени и за свой счет он должен будет застраховать заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика. Требовать уплаты или возмещения страховой премии с клиента банк не имеет права. Но никто не запрещает включить это в общую стоимость кредита. По логике регулятора, банк обладает «более сильной переговорной позицией», чем индивидуальный заемщик, и имеет гораздо больше возможностей добиться минимального тарифа от страховой компании. Но вот позволит ли это снизить ипотечные расходы заемщика?

Минус агентская комиссия

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский говорит, что ипотечное страхование оставалось головной болью заемщиков весь период существования ипотеки как отдельного развитого продукта. «Сплошь и рядом были ситуации, когда заемщик приходил в банк для оформления кредита по одной ставке, а в договоре видел процент, увеличенный на 0,7–1 пункт, — рассказывает он. — Банки аргументировали это пересчетом ставки в соответствии с требованиями ЦБ по страхованию жизни и имущества. Благодаря новой инициативе регулятора зазор между обещанной и реальной ставкой по кредиту должен будет сократиться в 2–3 раза, что, разумеется, благотворно отразится на карманах и настроении заемщиков». Если расходы на страховку не будут ложиться на плечи заемщиков, у них не будет необходимости подбирать ипотечный продукт в другом банке и по более выгодной цене либо оформлять страховку за свой счет, а не через банковские структуры, тем самым экономя время.

Еще одно предлагаемое новшество — лишить банк-кредитор права получать агентское вознаграждение от страховщика за продаваемые ипотечные полисы. В последние годы комиссионные банковских посредников стремительно росли на фоне того, что банковские «прилавки» стали главным каналом продаж многих страховок. На комиссии приходится значительная часть страховой премии: условно говоря, каждый третий рубль, уплачиваемой заемщиком в страховую компанию, перечисляется банку-кредитору в качестве вознаграждения.

Соответственно, чтобы уменьшить стоимость ипотечного продукта, нужно сократить расходы, а именно урезать агентскую комиссию банков.

На что переложат потери?

Потерю страховой премии в своих доходах банки с большой долей вероятности компенсируют за счет иных источников, так что заемщики вряд ли почувствуют облегчение от нововведения, считают участники финансового рынка. «У банка есть два вида дохода: процентный и комиссионный, из которого состоит его маржа, — говорит генеральный директор, председатель правления СПАО «Ингосстрах» Константин Соколов. — На эту маржу банк живет и зарабатывает. Если уменьшится поток комиссий, которые банк получает по ипотечному страхованию, это сократит часть его маржи. Он где-то должен будет найти компенсацию. Возможно, это выльется в рост ипотечной ставки».

Банкиры не исключают такого развития событий. «Новая концепция ипотечного страхования может оказать влияние на ценообразование по кредиту, — ответил Банки.ру директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. — Мы допускаем, что в определенной перспективе рост ставок возможен».

Хотя, по мнению Алексея Кричевского, на фоне снижения ключевой ставки закладывать в стоимость кредитов потерю доходов от инициативы ЦБ у банков не получится — слишком большая конкуренция за каждого платежеспособного клиента. «Впору думать о том, как сделать хороших заемщиков более лояльными, а не об увеличении процентных ставок», — говорит он.

Константин Соколов полагает, что достичь реального снижения ипотечной ставки для заемщиков можно только за счет снижения стоимости привлеченных ресурсов. «Если они будут стоить дешевле, банк сможет выдавать более дешевые кредиты, — говорит он. — И это должны быть долгосрочные пассивы, потому что ипотеку выдают на 25 лет. Стоимость длинных денег выше, чем краткосрочных, и на сегодня лично я не вижу источников долгосрочных пассивов в достаточном количестве, чтобы банки могли выгодно кредитовать ипотечных заемщиков».

Страховка оптом. Хорошо это или плохо?

Страховщики не в восторге от новой концепции ипотечного страхования. Всероссийский союз страховщиков (ВСС) считает, что не нужно ломать то, что работает почти 20 лет, чтобы снизить стоимость ипотечного кредита. «Страховое сообщество согласно, что нужно сделать ипотечные продукты привлекательными и максимально доступными для потребителя. В то же время мы уверены, что конкуренция является основным двигателем рынка, заставляющим его участников предлагать продукты наивысшего качества по наименьшей цене», — заявил президент ВСС Игорь Юргенс на встрече 5 августа, в которой участвовали более 80 представителей страховых компаний, банков, ассоциаций, представители Банка России и Минфина.

Еще в мае глава ВСС высказывал опасения, что дополнительные затраты на страхование имущества и жизни заемщиков будут восприниматься банками как финансово нецелесообразные и вмененные. Поэтому они будут стремиться заключать договоры только со страховщиками, предлагающими минимальную стоимость страхования, без учета качества продукта и оценки финансового состояния компании, либо работать исключительно с дочерними страховщиками. Это, по мнению Юргенса, приведет к снижению конкуренции, высокой убыточности и последующему отказу страховщиков от данного направления в страховании.

То есть существует риск ухудшения качества страхового продукта. Сейчас страховщик может в индивидуальном порядке обрабатывать заявку от каждого отдельного заемщика, анализировать его риски, рассчитывать индивидуальный тариф исходя из особенностей имущества и состояния здоровья клиента либо отказывать в страховании или устанавливать заградительный страховой тариф. Если все заемщики будут передаваться на страхование одномоментно, единым портфелем, по единому усредненному тарифу — это очень комфортно для банка, но неудобно для страховой компании, которая рискует потерять свою финансовую устойчивость.

Страховщики потеряют в выручке, но не в прибыли

Итак, тарифы на ипотечное страхование снизятся на 50–80% от текущего уровня. Страховщики потеряют в выручке, но не в прибыли. «Это приведет к падению номинальных объемов страховой премии по этому виду, хотя и не отразится на доходах страховщиков, потому что снижение произойдет на величину банковской комиссии, в которой отпадет смысл», — рассуждает директор по отраслевым решениям ИТ-компании КРОК в страховании Андрей Крупнов.

За страховщиков, одним словом, тоже волноваться не стоит.

Потеряли «титул»

Заемщик от принятия концепции много не выигрывает. С точки зрения рисков — ипотечное страхование как было для заемщика формальным, защищающим интересы банка-кредитора, а не его самого, так и останется. Застрахованы будут риски утраты или повреждения имущества в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, конструктивных дефектов. По страхованию жизни и здоровья заемщика — смерть в результате несчастного случая или болезни, присвоение инвалидности I или II группы по любой причине, кроме исключений. Но получать выплаты при наступлении страхового случая, как и сейчас, будет банк-кредитор. В этом отличие ипотечного страхования от страхования имущества физлиц: вроде бы и то, и то страхует имущество, но по-разному. Если с приобретенным по ипотеке жильем произошел страховой случай, банк получает от страховщика погашение остатка по кредиту. Но сам покупатель имущества по ипотеке не получает ничего. В отличие от добровольного страхования залога по ипотеке или полиса страхования жизни, где выплаты предназначены самому заемщику. В этом случае у него хватит денег и с банком расплатиться, и на ремонт имущества часть средств останется, потому что выплата зависит от оценки самого имущества страховой компанией, а не от размера непогашенной задолженности заемщика банку-кредитору. Но и стоит такой полис дороже, чем «оптовое» страхование при оформлении ипотеки.

Кроме того, когда заемщик не является стороной в страховом договоре, могут возникнуть вопросы у налоговиков. Налоговое законодательство РФ освобождает от НДФЛ суммы полученного гражданами страхового возмещения. А тут страхует имущество банк, страховое событие происходит у заемщика, а выплата предназначена банку, и возникает вопрос: как воспринимать заемщика по ипотеке?

За бортом концепции осталось титульное страхование. В документе вообще не упоминается об обязанности банка-кредитора застраховать титульные риски заемщика. Банк-кредитор вправе сделать это, но на практике с очень высокой степенью вероятности не будет страховать титульные риски, чтобы не увеличивать стоимость кредита. Хотя любая покупка недвижимости на вторичном рынке несет в себе потенциальный риск утраты права собственности, и если этот риск не застрахован, то его несет сам заемщик. То есть страхование титульных рисков фактически остается прерогативой заемщика, который на практике едва ли захочет это делать по доброй воле, потому что это не самая дешевая услуга — от 0,2% до 0,5% от стоимости квартиры ежегодно.

Резюмируя вышесказанное, можно предположить, что от принятия концепции регулирования ипотечного страхования в предложенной рынку редакции выиграют в большей степени банки-кредиторы и в гораздо меньшей степени страховщики и заемщики.