Страховые инвестиции в недвижимость: у России особый путь?

08:42
5
Павел Самиев
Генеральный директор аналитического агентства, «БизнесДром»

Регулятор уже провел огромную работу по улучшению структуры инвестиций страхового рынка, в результате за год существенно уменьшились как доля фиктивных и неликвидных активов, так и количество страховщиков.

Процесс улучшения структуры активов, конечно, необходим. Однако в борьбе за чистоту рядов нельзя и удариться в другую крайность – ввести крайние рестрикционные меры, перестараться с ограничениями.

Один из таких острых вопросов повышения финансовой устойчивости российских страховщиков – доля и качество недвижимости в их активах.  Предполагается, что страховщикам разрешат принимать в покрытие резервов и собственных средств исключительно объекты, которые прямо используются для страховой деятельности.

Однако такая мера представляется весьма спорной. Размещение активов страховых компаний в объекты недвижимости и производные от нее ценные бумаги является общемировой практикой. Страховщики – одни из крупнейших инвесторов в коммерческую недвижимость, а также держатели ипотечных облигаций. Инвестиции страховых компаний (общий объем которых исчисляется триллионами долларов) позволяют сделать рынок недвижимости стабильнее, что в конечном итоге идет на пользу не только самим страховым компаниям, зарабатывающим на своих вложениях, но и рынку недвижимости.

Понятие «профильная» недвижимость в практике других стран включает любые объекты недвижимости, которые не только используются непосредственно страховщиком как офисы для своей работы, но и являются объектами, приносящими инвестиционный доход (от аренды, продажи и т.п.).

В России слабая развитость рынка недвижимости, непрозрачное ценообразование, проблемы оценки объектов дают богатые возможности злоупотреблений. Часть недобросовестных страховщиков используют данную ситуацию с целью искажения финансовой отчетности, необоснованно завышая стоимость принадлежащих им объектов (особенно это касается земельных участков). Широко известны случаи, когда страховщики ставят на баланс очень сомнительные объекты – недостроенные здания в регионах, где они никогда не работали и не собираются, сельскохозяйственную землю, которая не используется, амбары, ангары, склады, которые не приносят доход и, скорее всего, находятся в полуразрушенном состоянии. Такие «инвестиции», конечно, недопустимы.

Однако решение данной проблемы запретительными мерами на уровне жесткого лимитирования структуры инвестиций, в частности – ограничением возможностей страховщиков инвестировать в объекты недвижимости, вообще не решит обозначенную проблему.

Фальсифицировать можно любые активы, было бы желание. А вот добросовестные участники рынка лишаются возможности инвестировать во вполне надежные активы и диверсифицировать свой инвестиционный портфель.

Кроме того, это нанесет ущерб и рынку недвижимости, лишив его значимого институционального инвестора. Практика регуляторов страхового рынка в других странах говорит, скорее, о снижении барьеров для инвестиций в этот вид активов, в результате чего объем и доля вложений страховщиков в недвижимость год от года только увеличивается. К тому же надо отметить, что у крупных страховщиков объекты недвижимости в активах часто являются вложениями в коммерческую недвижимость, которая сдается или может сдаваться в аренду и приносить доход. А это тоже «профильные» активы, ведь получение инвестиционного дохода – профильный вид деятельности страховщиков.

Еще один важный аргумент касается ликвидности. Размещение активов страховщиков в объекты недвижимости преследует цель формирования долгосрочного портфеля вложений, подверженного значительно меньшим колебаниям, чем ценные бумаги, и обеспечивающим более длительный по срокам денежный поток для инвестора. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем фондовые инструменты, но у страховых компаний, ведущих долгосрочный бизнес, нет необходимости держать все свои активы в высоколиквидной форме, а, кроме того, снижение ликвидности с лихвой компенсируется стабильным продолжительным доходом.

Доля вложений страховых компаний в коммерческую недвижимость в мировом масштабе оценивается более чем в 13%, при том, что объем этого рынка превышает $8 трлн. У многих мировых лидеров страхового рынка недвижимость в инвестпортфеле занимает значительную долю, достигая четверти от активов.

Более жесткое регулирование качества оценки и выявление фальсификаций – это безусловная необходимость для нашего рынка. Разрешение же инвестировать не только в свои офисы, но и в другую доходную недвижимость – это практика всех стран. И это уж точно не тот случай, когда у России свой особый путь.

Читайте новости АСН в Телеграм-канале
 
5 комментариев
5 комментариев
  • Николай Агафонов
    11:58

    Всё так, всё так.
    И наши дореволюционные страховые общества активно в недвижимость вкладывали, многие из этих домов до сих пор стоят. Одной только «России» в 1916 году принадлежало 39 домов.
    Но ведь тем, кто эти документы пишет, абсолютно до лампочки на развитие рынка.
    Думать и калибровать регулирование для борьбы с «инвестициями» в руины им лень, гораздо проще всё запретить и не париться. Главное — контроль, а если в конце концов нечего будет контролировать, то это и неважно.

  • СтрахОвщицца
    11:54

    Инвестиции в недвижимость — вложение в реальный сектор экономики. Не стоит забывать, что СК платит после приобретения налог на недвижимость, не маленький к слову. Как можно запретить такую инвестицию?
    Так называемая фальсификация — проблема не фальсификации активов, вложенных в недвижимость, а проблема фальсификации кадастровой стоимости на государственном уровне. Например, у меня есть участок в Подмосковье, доставшийся от дедов-прадедов, размером, скажем 15 соток. Кадастр определил его стоимость в размере 1 млн.руб. за сотку. А рыночная стоимость в настоящий момент -5 млн.за все сотки, налог на недвижимость я плачу, исходя из 15 млн.
    Вопрос — кто фальсификатор, я или государственная кадастровая служба?
    Очевидно понимая, кто фальсификатор, Государство в лице ЦБ, как всегда, пытается свалить с больной головы на здоровую.
    «Не пущать и запрещать» — хороший девиз для формирования роста экономики, правда?

  • СтрахОвщицца
    12:01

    Ещё допишу, а что плохого в том. если СК купит полуразрушенную недвижимость, при помощи собственника отремонтирует и будет сдавать в аренду? Сейчас — самое время покупать недвижимость из-за недорогой цены.
    Почему нужно запретить инвестиции, ведущие к получению дополнительной прибыли? Зачем все активы впихивать в депозиты? При нынешней инфляции глупость несусветная.

  • Советчик
    00:41

    Если запрещают, значит это кому-то нужно… Ишь, чего захотели, «со свиным рылом, да в калашный ряд». Правильно, самое надежное вложение (и это во всем мире) в инвестициях — это недвижимость (почему ее коммерческое строительство так и растет, как на дрожжах, в отличие, кстати, от строительства социального, государственного жилья).
    Значит эта ниша забита властью не для страховщиков, а для более крутых пацанов при власти… и нечего туда лезть… сейчас у страховых компаний один путь — на кладбище, как им не намекают свыше, но они не понимают! Выживет только один сильнейший, а ГД, ЦБ, и ВС ему помогут…
    Остается жить, как в трясине — чем больше двигаешься, тем быстрее засасывает… так что не рыпайтесь, дольше протянете (((((((

  • Алексеев В.
    12:54

    Предполагается, что страховщикам разрешат принимать в покрытие резервов и собственных средств исключительно объекты, которые прямо используются для страховой деятельности.


    А овощехранилища? Или признано, что они прямо используются?

Оставить комментарий
Система Orphus
ВОЙТИ НА САЙТ
РЕГИСТРАЦИЯ
Captcha Image Введите код на картинке
Нажимая кнопку «Зарегистрироваться», я даю согласие на обработку персональных данных
Восстановление пароля