Эффект замещения

На рынке страхования гражданской ответственности застройщиков произошли серьезные изменения. После отзыва Центробанком лицензий на этот вид деятельности у ряда страховщиков в перечне осталось всего 12 компаний, которые могут заниматься страхованием застройщиков. По мнению некоторых девелоперов, это приведет к затягиванию сроков сдачи объектов и проблемам с финансированием, эксперты же полагают, что на рынке долевого строительства произойдет замещение проблемных девелоперов ответственными профессионалами и сокращение количества нереалистичных проектов.

17:07
Коммерсантъ
Порядок наводится, но проблемных объектов много

Бесконтрольность, которая годами наблюдалась на рынке долевого строительства жилья и привела к тысяче обманутых дольщиков Воронежской области, постепенно уходит в прошлое.

Для нормального функционирования рынка порядок наводится на трех направлениях. Первое – с рынка вытесняются застройщики-мошенники и застройщики-непрофессионалы. То есть те «горе-строители», которые решили подзаработать на быстрых деньгах дольщиков, но явно недооценили всю сложность жилищного строительства. Второе – фактически ушли с рынка страховые компании, которые просто собирали страховые премии, но оказались не способны построить профессиональную экспертизу и нести ответственность по взятым на себя обязательствам. Теперь их осталось в реестре ЦБ только 12, но фактически страхованием ответственности застройщиков жилья занимаются, по оценке экспертов, СК «Респект», «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ПОВС) и СК «Абсолют». Эти организации обладают уникальным опытом экспертизы застройщиков и всегда предельно ответственно относились к принятию объектов на страхование.

На плечи этих компаний ответственным грузом легла нагрузка по тысячам застройщиков жилья со всей страны. Генеральный директор «Респекта» Александр Артамонов специально запустил горячую линию для тех застройщиков, которые внезапно оказались без ушедших с рынка страховщиков. В результате действующие компании фактически не дали остановиться рынку страхования долевого строительства.

Третье – более взыскательными вынуждены стать региональные власти, которые раньше выдавали разрешения направо и налево, а когда застройщик сбегал с деньгами дольщиков, принимали позу «мы тут не при чём».

По мнению главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, («Единая Россия») для добросовестных застройщиков исключение ЦБ отдельных страховых компаний из списка страховщиков, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщиков, не создаст проблем и не повлечет убытков.

Руководитель отдела продаж строительной компании «Квартал» Ольга Кузнецова оценивает ситуацию так: «Нашу компанию, добросовестного застройщика, исполняющего свои обязательства по всем объектам, решение Центробанка поставило в непростую ситуацию, связанную со сменой страховой компании. Но ситуация эта временная, пока мы не войдем в русло нормальной стандартной работы с новой страховой компанией. Де-факто у нас осталось две таких компании, работающих в регионе – СК «Респект» и «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ПОВС). Надеемся, что они справятся с поставленными задачами».

Сергей Гончаров, руководитель ГК "Развитие", депутат воронежской областной Думы полагает, что сложившаяся в связи с отзывом лицензий ситуация должна повлечь изменения в законодательстве, которые позволят создать качественный переходный этап, связанный с переходом от страхования к формам государственного гарантирования, для страховщиков и застройщиков.
 

Проблемных объектов в регионе по-прежнему очень много. Ещё в 2017 году строительный областной департамент создал реестр стройплощадок с помесячным контролем за ходом работ и банкротствами застройщиков. Из 190 новостроек области (более 45 000 квартир) 13 приостановлено, 2 застройщика вернули дольщикам деньги, на 35 сорваны графики, на 7 — отмечены неоднократные срывы. 4 из них в Воронеже. 3 объекта отклонились от плана работ, грозя невыполнением обязательств перед дольщиками. Ситуация не улучшилась и на конец 2018 года.

Страховые компании взялись за надзор

Все строящиеся объекты застрахованы в обязательном порядке. А это значит, что страховая компания должна компенсировать ошибки застройщиков, которые могут привести к приостановке строительства. Страховая несет ответственность, застройщик без злого умысла допустил ошибку в строительстве или проектировании, коммерческий просчет. Кроме случаев, связанных с выводом денег из строительства или другими видами мошенничества. Ведь в случае мошенничества застройщика дело превращается в уголовное, а дольщики не получают компенсаций от страховщиков: злой умысел во всем мире – событие, не подлежащее обычному страховому покрытию.

Так сложилось, что именно от действий страховщика уже на этапе мониторинга строительства в конечном счете зависит благополучие тысяч семей, вкладывающих свои, зачастую последние, деньги в строительство долгожданного жилья.

Генеральный директор страховой компании «Респект» Александр Артамонов, в портфеле которой более 6000 договоров с застройщиками, считает, что ответственно работать на рынке страхования застройщиков жилья - дело весьма непростое и требующее серьезной подготовки. В страховой компании «Респект» трудятся десятки строителей и строительных финансистов, которые постоянно мониторят объекты, проводя плановые и внеплановые проверки. «Респект» анализирует даже социальные сети и интернет в поиске информации о возможных проблемах застройщиков, и в случае их обнаружения, проводит моментальные выездные проверки объекта.

«По нашим внутренним правилам, - продолжает Александр Артамонов, - если на стройке в течение трех месяцев нет движения, она считается проблемной. По государственным нормативам этот срок – полгода. Но часто и через полгода затишья на объекте власти не хотят подключаться и проверять, в чем дело, рассуждая, примерно так: если сдача нескоро, зачем шевелиться?!».

Фактически страховые компании выполняют функции стройнадзора за объектами, выявляя на самом раннем этапе даже минимальные проблемы с застройщиками.

Тариф без покрытия

По общему мнению страховщиков, тариф в 1%, который сейчас установился на рынке, не покрывает рисков долевого строительства в России с нередкими ситуациями мошенничества и рейдерства.

Во всем мире под такой процент страхуют только добросовестных застройщиков, а если есть риск мошенничества, тариф увеличивается до 6-8%. Недавно представители западных перестраховочных компаний, которые приезжали в Россию, были чрезвычайно удивлены нашей тарифной унификацией. «Если есть риск мошенничества, тогда не 1% должен быть справедливым тарифом страхования, а 6-8%», – утверждают они. И это логично. В соответствии с более чем 300-летней мировой практикой страхования, если был выявлен умысел страхователя или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то страховщик не несет ответственности перед выгодоприобретателем при наступлении страхового случая, это императивное исключение.
 

В России же большинство страховых случаев связаны либо с мошенничеством самих застройщиков, (иногда в сговоре с банками или местными властями), либо с умышленными действиями властей.

Как избежать обмана дольщиков?

Страховщики предлагают четкий механизм контроля за стройками с долевым участием: регулярные (а при необходимости и внеплановые) проверки на объектах должны проводить группы с участием региональных властей, Минстроя, Фонда защиты прав дольщиков и профильных экспертов. В случае, если необходимо приостанавливать деятельность застройщика, дела должна принять временная администрация под руководством сотрудника федерального Минстроя, которая за два месяца обязана ответить на вопросы о причинах недостроя и методах ликвидации проблем. И при всех расчетах во главу угла должны быть поставлены интересы дольщиков.

Есть и еще одно предложение – позволить страховщикам финансировать достройку проблемного дома из резервных средств. Сегодня закон разрешает тратить на это только чистую прибыль компаний, но ее на эти цели не хватает. Между тем, страховщику иногда выгоднее помочь застройщику закончить объект, чем расплачиваться с долгами. А дольщики в этом случае получат долгожданные квартиры, а не обесценившиеся за годы строительства деньги.

Почему нужны эти изменения?

Очевидно, что все так называемые «страховые пылесосы», собиравшие деньги и избегавшие выплат, покинули рынок, и сейчас он, наконец, выглядит так, как должен был выглядеть изначально. Есть государственный компенсационный фонд, который занимается новыми объектами, и есть гаранты, такие как СК «Респект» и ПОВС, подтвердившие годами своей работы право находиться на рынке и работать в интересах застройщиков и дольщиков.

Недобросовестные застройщики не смогут получать доступ к деньгам дольщиков и пользовать ими в своих интересах, что ранее приводило к значительному числу мошенничеств. Страховщик или компенсационный фонд просто не дадут возможности таким застройщикам увеличивать армию обманутых дольщиков, а потом всю нагрузку класть на государственный бюджет.
 

Дело за малым – качественно усовершенствовать законодательство таким образом, чтобы в стране не осталось ни одного обманутого дольщика.

В правительственных кулуарах сейчас активно обсуждается вопрос введения бюджетной ответственности региональных властей за допущенную халатность при осуществлении контроля застройщиков, наличие коррупционных сговоров с застройщиком и иные формы злоупотреблений полномочиями. По мнению экспертов, благодаря только этим мерам в 5-10 раз сократится число обманутых дольщиков и проблемных объектов.

Страхование застройщиков как гарантия завершения строительства в масштабах страны

По мнению застройщиков, самое опасное, что может произойти – резкая остановка действующих механизмов страхования гражданской ответственности. По всей стране договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность порядка 35 млн. кв.м. жилья. Это около 600 тысяч квартир и 1 млн. дольщиков. Порядка 2/3 этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019 года - середине 2020 года. В случае, если допустить сейчас резкие законодательные решения, то неминуемо начнется веерное банкротство застройщиков, что, в свою очередь, приведет к экспоненциальному росту числа обманутых дольщиков и проблемных объектов в стране, к катастрофическим нагрузкам на государственный бюджет.

Фактически остановка страхования такого объема жилья приведет к критическим перебоям поступления денежных средств в долевое строительство. А это по подсчетам экспертов, около 2 трлн. рублей.
Система Orphus
ВОЙТИ НА САЙТ
РЕГИСТРАЦИЯ
Нажимая кнопку «Зарегистрироваться», я даю согласие на обработку персональных данных
Восстановление пароля